Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę

Czy wiesz jakie metody wyceny nieruchomości może zastosować rzeczoznawca? Sprawdź kiedy konieczne jest korzystanie z usług rzeczoznawcy i ile może kosztować wycena nieruchomości.

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

Zawód rzeczoznawcy majątkowego można wykonywać po uzyskaniu uprawnień nadawanych przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa. Do obowiązków rzeczoznawcy należy przede wszystkim określanie wartości nieruchomości, a także przygotowywanie ekspertyz w zakresie:

• rynku nieruchomości,
• efektywności inwestowania w nieruchomości,
• skutków wprowadzenia zmian w planach miejscowych,
• bankowo–hipotecznej wartości nieruchomości.

Z usług rzeczoznawcy można skorzystać każdorazowo, gdy chcemy uzyskać wycenę posiadanej nieruchomości. W wielu przypadkach skorzystanie z usług rzeczoznawcy wynika z bezpośrednio z przepisów:

• zbycie nieruchomości, która jest własnością publiczną,
• oszacowanie należnego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość,
• spory sądowe,
• aktualizacja rocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości.

Rodzaje wyceny nieruchomości

W przepisach regulujących zawód rzeczoznawcy majątkowego, określone są rodzaje wartości i metody, jakie mogą zostać zastosowane przy wycenie nieruchomości. W zależności od rodzaju wyceny, rzeczoznawca może samodzielnie wybrać technikę wyceny lub też musi dostosować się do zasad wyceny, które zawarte są w określonych przepisach. Wybierając określoną metodą wyceny, rzeczoznawca musi uwzględnić cel wyceny, dostępność danych o rynku nieruchomości oraz specyfikę określnej nieruchomości i jej charakterystyczne cechy.  

Wycena nieruchomości może być określona w następującej formie:

• wartość rynkowa nieruchomości – jest ustalana w oparciu o wartość sprzedanych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.  Do porównania cen można wykorzystać te nieruchomości, które są niezależne od wycenianej nieruchomości,  zostały sprzedane bez przymusu (sprzedaż w wyniku dużego zadłużenia), a oferta sprzedaży nieruchomości była powszechnie dostępna. Wartość rynkowa wskazuje na realną wartość nieruchomości, którą będziemy mogli uzyskać z jej sprzedaży.
• wartość odtworzeniowa nieruchomości – jest ustalana w przypadku, gdy w odpowiednio długim czasie wstecz, nie zostały zawarte transakcje, których przedmiotem byłyby nieruchomości podobne do tej podlegającej wycenie. Wartość odtworzeniowa jest wyznaczana jako kwota potrzebna do nabycia gruntu i wybudowania określonego obiektu, z uwzględnieniem stopnia zużycia tego obiektu. 
• wartość katastralna nieruchomości – ustalana jest w procesie powszechnej taksacji nieruchomości i jej celem jest wyznaczenie podstawy opodatkowania nieruchomości. Wartość ta jest ustalana na podstawie innych nieruchomości reprezentatywnych na obszarze konkretnej gminy, w oparciu o przygotowane mapy i tabele taksacyjne.

Operat szacunkowy

Operat jest to dokument przygotowany przez rzeczoznawcę, który zawiera pisemną opinię dot. wyceny nieruchomości. Każdy operat musi zostać przygotowany na odpowiednim wzorze dokumentu, który określony jest we właściwych przepisach prawa. Zgodnie z przepisami nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomości z 14 października 2015 r. rzeczoznawcy są zobowiązani do przesyłania starostom powiatowym sporządzonych operatów szacunkowych za pomocą platformy ePUAP. Nowe zasady pozwoliły usprawnić przekazywanie danych i zwiększyły dostępność do aktualnych opinii o wartości nieruchomości.

Jaki jest koszt wyceny przygotowanej przez rzeczoznawcę majątkowego?

Koszt wyceny ustalany jest każdorazowo pomiędzy rzeczoznawcą a zleceniodawcą. Przepisy prawa nie regulują ceny usług, który wykonuje rzeczoznawca na prywatne zlecenie. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku sprawy sądowej. Wówczas sąd wskazuje, kto i w jakiej wartości jest obciążony kosztami wyceny.